Cómo saber si tengo cláusula suelo: ¡Guía Completa 2019!

Muchos clientes nos preguntan “¿cómo saber si tengo cláusula suelo en mi préstamo hipotecario?” en sus primeros contactos con nosotros como especialistas en reclamación de cláusula suelo extrajudicial y judicial. En Ius & Lex abogados siempre transmitimos la misma idea a nuestros clientes: informar al cliente de si tiene cláusula suelo antes de iniciar cualquier relación comercial con él, es fundamental. Por ello hemos creado este texto titulado:“Cláusula suelo: ¿Cómo saber si la tengo en 2019?”

Más allá del propio servicio que ofrecemos en las reclamaciones de cláusula suelo, dedicamos gran parte de nuestro trabajo a la labor de información previa al posible cliente sobre: si tiene cláusula suelo, si ha tenido cláusula suelo, qué dinero puede recuperar con la reclamación de la cláusula suelo y qué plazos hay en la reclamación de las cantidades pagadas de más por cláusula suelo.

Con la intención de ofrecer una guía completa para responder a la cuestión de “¿cómo saber si tengo cláusula suelo en mi préstamo hipotecario?”, hemos creado una guía completa actualizada a 2019, sobre las cuestiones más importantes a tener en cuenta a la hora de saber si su préstamo está, o ha estado, afectado por la cláusula suelo.

La información contenida en esta página se basa en nuestra extensa experiencia en reclamaciones bancarias y en la gestión de cientos de expedientes de cláusulas abusivas. Si tiene alguna cuestión, no dude en ponerse en contacto con nosotros sin ningún compromiso.

Índice

¿Cómo saber si tengo cláusula suelo en mi hipoteca?: El desconocimiento de la cláusula suelo del cliente medio

Cómo puedo saber si tengo cláusula suelo en mi hipoteca o he tenido cláusula suelo en mi préstamo hipotecario no es tarea fácil en la mayoría de los casos, por lo que es importante que preste mucha atención a los siguientes puntos en los que expondremos de menor a mayor dificultad en la localización de la cláusula suelo, las notas o características que pueden informarle de la existencia de cláusula suelo en su préstamo.

Para entender la dificultad “media” en la localización de esta cláusula, podemos apreciar un dato revelador: solamente se han reclamado el 30% de las cláusulas suelo que han operado en nuestro país. Esto es debido al lenguaje técnico utilizado en los préstamos hipotecarios y otros factores que expondremos más adelante.

Dicho lo cual, vamos a ver la diversas opciones y términos que pueden esconder un cláusula suelo en su préstamo hipotecario, en base a la dificultad de localización para saber si tengo cláusula suelo en mi préstamo hipotecario.

 

Cláusula suelo: ¿Cómo saber si la tengo?: Yo mismo pedí el préstamo hipotecario y me siguen aplicando la cláusula suelo en 2019

Este primer apartado, en el que yo mismo solicité el préstamo hipotecario y me siguen aplicando la cláusula suelo en 2019 es el ejemplo más claro para saber si tengo cláusula suelo en mi hipoteca. En este ejemplo debemos buscar los siguientes indicios de la aplicación de la cláusula suelo.

Estudio de mi préstamo hipotecario y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que se continua aplicando en 2019

El primer paso es estudiar el préstamo hipotecario, más concretamente debemos localizar la cláusula de limites de variabilidad del tipo de interés que contiene nuestro préstamo. Por lo general, debemos acudir a la CLÁUSULA TERCERA: “TIPO DE INTERÉS”. En la mayoría de los préstamos hipotecario podremos encontrar la cláusula suelo al final de esta cláusula tercera.

Otra posibilidad sobre cómo saber si tengo la cláusula suelo, es que, directamente, conste como “Cláusula Tercera – Bis: Limitaciones al tipo de interés”.

En cualquier caso, la clave será encontrar una cláusula como la de la siguiente imagen:

Cláusula suelo: ¿Cómo saber si la tengo?
Cláusula suelo: ¿Cómo saber si la tengo?

Como podemos ver en nuestro ejemplo, saber si tienes cláusula suelo es sencillo, en la propia escritura de préstamo hipotecario consta lo siguiente:

“4. LIMITES A LA VARIABILIDAD DEL TIPO DE INTERÉS APLICABLE.

(…) ordinario o el sustitutivo no podrá ser inferior al 2,25 % nominal anual.”

En este caso la cláusula suelo es del 2,25 %, no es excesivamente alta, pero supone una cantidad de dinero importante a recuperar, más concretamente en el caso de este cliente fueron 9.845, 89 € lo que pudimos recuperar.

Cláusula suelo: ¿Cómo saber si la tengo? El estudio del recibo de mi préstamo hipotecario y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que se continua aplicando en 2019

En este caso anterior, saber si el cliente tenía cláusula suelo fue sencillo, dado que además de constar muy claramente en el contrato de préstamo hipotecario, se pudo determinar que la cláusula suelo estaba siendo aplicada a la vista del recibo mensual del abono de la cuota hipotecaria.

Aquí se puede apreciar cómo se le aplicaba todavía la cláusula suelo en su recibo hipotecario con total normalidad:

Estudio del recibo de mi préstamo hipotecario y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que se continua aplicando en 2019
Estudio del recibo de mi préstamo hipotecario y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que se continua aplicando en 2019.

Si nos fijamos en el concepto de “Intereses” podemos observar que se aplica exactamente el 2,25 % que constaba en la cláusula del préstamo hipotecario. Esto es debido a que el EURIBOR se encontraba en negativo, pero el cliente no se había visto beneficiado por la bajada del mismo al contener la cláusula suelo.

De no haberse puesto en contacto con nosotros, el cliente hubiera continuado abonando la cláusula suelo sin saberlo. Este caso es el más sencillo de localizar, pues cualquier persona puede saber si se le está aplicando la cláusula suelo con una lectura sencilla de su préstamo y analizando el último recibo del préstamo hipotecario.

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¿Cómo saber si tengo cláusula suelo en la hipoteca?: Yo mismo pedí el préstamo hipotecario y no siguen aplicando la cláusula suelo en 2019

Este es el segundo apartado, en el que yo mismo solicité el préstamo hipotecario y no me siguen aplicando la cláusula suelo en 2019. Esta situación es la más habitual entre nuestros clientes y dificulta en gran medida saber que se tiene derecho a reclamar la cláusula suelo.

Por lo general cuando nuestro préstamo hipotecario tiene cláusula suelo en la escritura hipotecaria y no aparece en el recibo del préstamo, suele ser por la siguientes razones:

A.- La entidad bancaria eliminó la aplicación de la cláusula suelo automáticamente en 2013 tras la sentencia del Tribunal Supremo: Esta situación dificulta saber si se tiene cláusula suelo, pero se tiene derecho a reclamar todo el dinero pagado de más desde que empezó a aplicarse la cláusula suelo hasta el día en que la entidad bancaria la eliminó. Es una estrategia estupenda por parte de los bancos para que los clientes no sepan que tienen cláusula suelo.

B.- El cliente solicitó la eliminación de la cláusula suelo al banco en 2013 o después: muchos clientes solicitaron la eliminación de la cláusula suelo al percatarse de su existencia, pero no han reclamado el dinero al que tienen derecho.

Vamos a ver un ejemplo de este apartado.

Estudio de mi préstamo hipotecario y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que no se continua aplicando en 2019

El primer paso para saber si tengo cláusula suelo en mi préstamo hipotecario y no se me aplica ya sabiendo que tengo derecho a reclamar el dinero pagado de más desde que comenzó a aplicarse la cláusula suelo y el banco me la eliminó voluntariamente o tras mi reclamación, es una lectura de mi préstamo hipotecario.

En este caso de estudio, la cláusula suelo se encuentra contenida en la “CLÁUSULA TERCERA: INTERESES”, en su apartado “3.3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable”. En la escritura del préstamo hipotecario constaba lo siguiente:

¿Cómo saber si tengo cláusula suelo en mi hipoteca?: Yo mismo pedí el préstamo hipotecario y no siguen aplicando la cláusula suelo en 2019
¿Cómo saber si tengo cláusula suelo en la hipoteca?: Yo mismo pedí el préstamo hipotecario y no siguen aplicando la cláusula suelo en 2019.

En este caso, del análisis de la escritura de préstamo hipotecario se desprende con facilidad el saber si tengo cláusula suelo, dado que en la propia escritura del préstamo, la cláusula suelo constaba definida de la siguiente manera:

“3.3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable.-

(…), que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del 3,750 %”

De la redacción de la cláusula suelo del 3,75 %, sí se desprende un cláusula suelo aplicada bastante alta hasta que el banco dejó de aplicarla por la reclamación del cliente (lo veremos más abajo), pero NO se había devuelto cantidad alguna, sencillamente de había dejado de aplicar.

Una vez demandada la entidad bancaria, que se negaba a devolver cantidad alguna, el cliente pudo recuperar 6.300, 13 € que el banco le debía haber reintegrado.

Estudio del recibo de mi préstamo hipotecario y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que no se continua aplicando en 2019

En este segundo caso, no analizaremos el recibo, sino el cuadro de amortización del préstamo hipotecario, para ver cómo la reclamación realizada por el cliente logró la eliminación de la aplicación de la cláusula suelo, pero NO la devolución del dinero cobrado de más.

Esta es la respuesta de la entidad bancaria a la reclamación realizada por el cliente para eliminar la aplicación de la cláusula suelo de su préstamo hipotecario:

Estudio del recibo de mi préstamo hipotecario y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que no se continua aplicando en 2019.
Estudio del recibo de mi préstamo hipotecario y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que no se continua aplicando en 2019.

Como vemos, la entidad bancaria suspende la aplicación de la cláusula suelo, pero no menciona el derecho del cliente a que las cantidades pagadas de más se abonen. En la siguiente imagen veremos el efecto que esta reclamación ha tenido sobre el cuadro de amortización del préstamo hipotecario:

Cláusula suelo: ¿Cómo saber si la tengo mediante el cuadro de amortización?
Cláusula suelo: ¿Cómo saber si la tengo mediante el cuadro de amortización?

Este es un muy buen ejemplo para saber si tengo cláusula suelo mediante el cuadro de amortización. Como hemos visto más arriba, en el préstamo hipotecario del ejemplo con cláusula suelo, el interés aplicable en caso de operar la cláusula suelo era del 3,75 %, lo que dejaba los intereses que debía abonar el cliente en 757, 47 € en octubre de 2014.

Pues bien, tras la eliminación de la cláusula suelo,el interés pasa al 2, 354 % y los intereses que debía abonar pasaban a 474, 19 €.

No obstante, en esta situación, el cliente debió acudir a nosotros para reclamar las cantidades pagadas de más. No solo debemos saber si tenemos cláusula suelo, sino informarnos de su aplicación, para iniciar la reclamación oportuna.

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Cláusula suelo: ¿Cómo saber si la tengo?: Me subrogué en el préstamo hipotecario de otra persona o constructora y me siguen aplicando la cláusula suelo en 2019

Este tercer caso en el que un cliente se subrogó en el préstamos hipotecario de una constructora y le siguen aplicando la cláusula suelo, es uno de los casos más habituales en cuanto a dificultad para conocer si un préstamos tiene cláusula suelo. En el caso que nos ocupa, el “aviso” de la existencia de la cláusula suelo nos lo dará el recibo del préstamo hipotecario que el banco nos envía todos los meses.

Con el “boom inmobiliario” muchas constructoras solicitaron préstamos hipotecarios para llevar a cabo las obras de construcción de inmuebles. Una vez finalizada la obra, se le ofrecía al cliente subrogarse en el préstamo (quedarse ese préstamo hipotecario) dado que las ventajas en el corto plazo en relación a los gastos eran mayores, que las de buscar un nuevo préstamo y constituirlo desde cero.

Estudio del recibo de mi préstamo hipotecario y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que se continua aplicando en 2019

En este caso, vamos alterar el orden de estudio en relación a los dos ejemplos anteriores, más adelante explicaremos las razón. Para saber si tengo cláusula suelo en mi hipoteca subrogada y se me aplica hoy día, debemos acudir a un recibo del pago de la cuota hipotecaria.

En el siguiente ejemplo de recibo, la cláusula suelo todavía se estaba aplicando hasta la intervención del despacho y el inicio de la reclamación de cláusula suelo. Veamos el recibo que el cliente debía abonar:

Cláusula suelo: ¿Cómo saber si la tengo en 2019?
Cláusula suelo: ¿Cómo saber si la tengo en 2019?

En este ejemplo, saber que el préstamo tenía cláusula suelo es sencillo. Si prestamos atención al recuadro de color verde, podemos ver que la entidad bancaria emitía un recibo con los siguientes conceptos: “TIPO MÍNIMO: 2, 500” y otro en el que decía “TIPO APLICADO: 2, 500”. Al ver esto, el cliente se animó a ponerse en contacto con nuestros abogados especialistas en cláusula suelo.

En su primera visita, le sorprendía al cliente que esta cláusula suelo no apareciera en la escritura de préstamo hipotecario que él tenía en casa, más adelante veremos la razón por la que no aparecía en su préstamo y cómo era complicado saber que tenía cláusula suelo al leer la escritura del préstamo.

Estudio de mi préstamo hipotecario subrogado y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que no se continua aplicando en 2019

La escritura que el cliente traía y que no le permitía saber si tenía cláusula suelo o no, era una escritura de subrogación hipotecaria en la que se daba por “enterado” de las condiciones del préstamo. Evidentemente, nuestro cliente no había sido informado debidamente de dichas condiciones y menos aún sabía que tenía una cláusula suelo en su préstamo hipotecario.

La escritura decía lo siguiente, en relación a las condiciones del préstamo hipotecario:

Estudio de mi préstamo hipotecario subrogado y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que no se continua aplicando en 2019.
Estudio de mi préstamo hipotecario subrogado y localización de la cláusula suelo o de limitación del interés variable que no se continua aplicando en 2019.

Como podemos ver, era imposible que nuestro cliente supiera o conociera de la existencia de la cláusula suelo en su préstamo hipotecario, dado que nada decía de ella la escritura que él tenía.

En esta clase de situaciones, nuestros abogados localizan la escritura originaria del préstamo hipotecario dado que  el cliente no tiene copia de ella, salvo raras excepciones. Esta labor hace que muchos clientes no sepan de la aplicación de la cláusula suelo en su préstamo hipotecario.

Una vez estudiada la escritura de subrogación del préstamo hipotecario y solicitada al Notario una copia simple de la escritura del préstamos hipotecario original, nuestros abogados localizaron la cláusula suelo.

Dicha cláusula suelo estaba ubicada en la “CLÁUSULA TERCERA.- INTERESES ORDINARIOS” y, más concretamente la cláusula suelo se encontraba bajo el epígrafe “TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE.-“.

En este apartado se decía lo siguiente:

¿Cómo buscar la cláusula suelo en mi hipoteca?
¿Cómo buscar la cláusula suelo en mi hipoteca?

En este caso vemos cómo buscar la cláusula suelo en mi hipoteca no era tarea fácil, dado que la misma estaba en otra escritura de préstamo que el cliente no tenía a su disposición.

El tenor literal de la cláusula suelo decía los siguiente:

“TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE.-

(…) ni inferior al dos como cinco por ciento (2,5%)”.

Como vemos, el % de la cláusula suelo era exactamente el mismo que el que constaba en los recibos de cuota hipotecaria que el cliente recibía todos los meses. En este caso, dado que el cliente tenía un préstamo hipotecario de una reducida cuantía la cantidad recuperada fueron 2.451, 90 €, así como la eliminación de la cláusula suelo de su préstamo hipotecario.

En caso de que tenga un hipoteca subrogada de una constructora o promotora, es muy posible que en algún momento de la vida del préstamo hipotecario, la cláusula suelo se aplicara. Si tiene dudas sobre ello, póngase en contacto con nosotros sin compromiso alguno. Le indicaremos cómo saber si tiene cláusula suelo en su préstamo hipotecario.

Si tiene cualquier duda en relación a la cláusula suelo, no dude en poner en contacto con nuestro equipo de abogados expertos en cláusula suelo. ¡No de por perdido su dinero!

Fuentes e información de interés:

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